Esto te sirve si
Tienes un piso con más de 20-30 años, dudas si necesitas la reforma completa o solo una parte, y quieres entender un presupuesto de muchas partidas antes de firmarlo.
No te sirve si
Ya tienes claro que solo necesitas el baño o la cocina. Aquí hablo de la reforma integral; esas dos tienen su propio precio y su propio artículo.
Lo que vas a encontrar8
- Qué significan esos rangos, y por qué son tan anchos
- Por qué un piso de los 70 no cuesta lo mismo que uno de 2010
- Cómo se decide qué entra en la obra, y qué no
- Lo que dispara el precio a mitad de obra
- El precio por metro cuadrado sin ver el piso no vale nada
- Cuánto se tarda, y qué mueve el plazo
- Cómo leer un presupuesto de veinte partidas sin perderte
- Presupuesto cerrado y contrato antes de empezar
| Precio por m² | 350-650 €/m² |
|---|---|
| Piso de 80 m² | 25.000-40.000 € |
| Plazo habitual | 6-10 semanas |
| Lo que más encarece | Instalaciones viejas y muros de carga |
| Lo que más abarata | Mantener la distribución |
| Cuándo no hace falta integral | Si solo fallan el baño y la cocina |
De todo lo que hago, la reforma integral es la que más miedo da, y no es por la cifra que hay que soltar de golpe. Es porque en cuanto se abre la primera pared, es fácil perder el control del presupuesto. Llevo treinta años en obras de este tamaño, y te cuento cómo decido qué entra en la reforma y qué no, por qué dos pisos que miden lo mismo pueden salir con quince mil euros de diferencia, y cómo leer un presupuesto de veinte partidas sin acabar mareado.
El número, para que lo tengas ya: desde 350 €/m² en 2026, hasta 650 €/m² según el alcance. Un piso de 80 m² se mueve entre 25.000 y 40.000 € según las calidades y si se toca la distribución, y la obra dura de 6 a 10 semanas. Son rangos de mercado, no una tarifa cerrada: el precio de tu piso sale de verlo, y la visita es gratis.
Qué significan esos rangos, y por qué son tan anchos
Trescientos euros de diferencia por metro cuadrado entre el rango bajo y el alto no es un margen para negociar: son obras distintas de verdad. Esto es lo que suele caer en cada tramo.
| Alcance | Rango | Plazo |
|---|---|---|
| Básico: sin tocar distribución, calidades estándar | 350-450 €/m² | 6 semanas |
| Medio: tabiques sencillos, baño y cocina nuevos | 450-550 €/m² | 7-8 semanas |
| Completo: muros de carga, instalaciones al completo, calidades altas | 550-650 €/m² | 9-10 semanas |
Casi nadie entra pidiendo la fila de en medio. La gente cree que quiere la básica y acaba en la completa al ver lo que hay detrás de la pared. O al revés: pide la completa por si acaso y descubre que con la básica le sobra.
Un piso de 80 m² es un rango, no un número fijo
25.000 € y 40.000 € son las dos puntas del mismo piso, no dos pisos distintos. Lo que mueve el número son tres cosas: si tocas la distribución, cómo están las instalaciones que ya hay, y la gama que eliges en baño y cocina, donde se concentra más dinero por metro cuadrado.
Por qué un piso de los 70 no cuesta lo mismo que uno de 2010
Aquí es donde más se equivoca la gente al comparar precios con un vecino. Dos pisos de 80 m², la misma planta, pueden salir con diez o quince mil euros de diferencia. No es el alicatado. Es lo que hay dentro de las paredes.
Lo que cambia no se ve hasta que se abre
Un piso de los setenta suele tener tubería de plomo o galvanizado, e instalación eléctrica en aluminio, sin toma de tierra suficiente para lo que hoy enchufamos en una cocina. Nada de eso se ve entrando por la puerta, y nada sale gratis: hay que sustituirlo entero y volver a boletinarlo. Un piso de 2010 ya se construyó con cobre y un cuadro que cumple la normativa actual, así que esa partida entera puede no hacer falta tocarla.
Los muros de carga cambian el proyecto, no solo el precio
En los pisos antiguos es más frecuente encontrar muros de carga metidos donde hoy nadie los pondría. Si quieres tirar uno para abrir la cocina al salón, hace falta un proyecto técnico firmado por arquitecto y, a veces, un refuerzo estructural. Por eso la fila alta de la tabla, de 550 a 650 €/m², casi siempre lleva un muro de carga dentro.
Cómo se decide qué entra en la obra, y qué no
No toda reforma tiene que ser integral, y esto lo digo aunque a mí me convenga menos decirlo.
Cuándo basta con el baño y la cocina
Si las instalaciones están bien y la distribución te funciona, y lo único que te cansa es cómo se ven el baño y la cocina, no hace falta vaciar el piso entero. Cambiar esas dos estancias es una obra más corta y más barata, y resuelve el problema real, que casi nunca es el salón.
Cuándo sí hace falta ir a por todo
Lo integral compensa cuando falla más de una cosa a la vez: instalaciones viejas, una distribución que no aprovecha el espacio y acabados agotados en todas las estancias. Ahí, hacerlo por partes sale más caro a la larga, porque abres la pared para el baño hoy y la vuelves a abrir para la fontanería dentro de tres años.
Lo que dispara el precio a mitad de obra
El miedo real no es el número de la primera visita. Es que ese número cambie cuando la obra ya está a medias y no puedes dar marcha atrás.
Cambiar de idea con la obra empezada
El error más caro que veo es pedir presupuesto sin tener el plano de distribución cerrado. Cada cambio de opinión a mitad de obra, mover un tabique ya levantado, decidir otro punto de luz con el suelo ya picado, no es un ajuste pequeño: es deshacer trabajo hecho y volver a hacerlo.
Lo que aparece al picar
Lo otro que sube el precio no lo decide nadie a propósito: aparece. Una tubería que no se veía, una grieta, una humedad vieja detrás del alicatado. Cuando pasa, se para la obra, se te enseña y se te dice lo que cuesta antes de tocarlo. No se ejecuta ni se cobra nada sin que lo apruebes tú antes, y eso tiene que estar escrito en el contrato, no solo en mi palabra.
El precio por metro cuadrado sin ver el piso no vale nada
Esto lo digo aunque suene raro viniendo de quien acaba de darte un precio por metro cuadrado en este mismo artículo.
Un piso de 80 m² con cobre y tabiquería sencilla puede acabar cerca de 28.000 €. Otro de los mismos 80 m² con plomo, aluminio y un muro de carga por medio, cerca de 38.000 €. Si alguien te da un número cerrado por teléfono sin haber pisado tu casa, ese número no está calculado: está inventado.
Cuánto se tarda, y qué mueve el plazo
Un piso de 80-100 m² sin muros de carga se resuelve en 6-8 semanas. Si hay que tocar uno, o cambiar todas las instalaciones de punta a punta, sube a 8-10 semanas, y la fecha de entrega va en el contrato antes de empezar. Si el edificio es antiguo y no tiene ascensor, eso puede sumar algún día al plazo, porque subir material a mano lleva más tiempo. No sube el precio: sube el número de días que tardamos en tener el material arriba.
Cómo leer un presupuesto de veinte partidas sin perderte
Un presupuesto de integral no es una cifra, son entre quince y veinte partidas, y si no sabes mirarlas, cualquier número te puede parecer razonable. Así se reparte, de forma orientativa, el de un piso de 80 m² con reforma media:
| Partida | Rango |
|---|---|
| Demolición, tabiquería y escombros | 3.000-4.500 € |
| Electricidad completa con boletín | 3.500-5.000 € |
| Fontanería completa | 3.000-4.500 € |
| Baño completo | 4.500-6.500 € |
| Cocina con muebles y encimera | 7.000-10.000 € |
| Suelos en el resto de la vivienda | 2.500-4.000 € |
| Pintura y carpintería interior | 2.000-3.500 € |
| Gestión de licencia, dirección de obra y contenedor | 1.000-2.000 € |
Sumadas, esas partidas explican el rango de 25.000 a 40.000 €. Fíjate en que la cocina suele ser la más cara de todas, por encima incluso del baño, y es la que menos se espera la gente.
Las tres cosas que tiene que decir un presupuesto bien hecho
Con esto ya puedes juzgar si el papel que tienes delante está bien hecho o solo bien maquetado. Tiene que llevar cada partida por separado, decir marca y modelo de lo que se instala, y decir qué pasa si al picar aparece algo, con su precio. Que aparezca no es culpa de nadie; que te lo cuenten a mitad de obra, sí.
Presupuesto cerrado y contrato antes de empezar
Así trabajo yo: primero visito tu casa y miro las instalaciones, y el presupuesto llega por escrito en menos de 24 horas con cada partida detallada. Si te encaja, firmamos contrato con fecha de entrega y la obra la hace mi equipo, sin subcontratar cuadrillas sueltas. Pide siempre tres presupuestos y compáralos partida por partida, no por el total: el más barato casi siempre lo es por algo que no está escrito, y prefiero que no te convenza el mío a que me llames a mitad de obra sintiéndote engañado.
Si vives en otro municipio de la zona, consulta el precio de la reforma integral en Pinto, la reforma integral en Getafe o la reforma integral en Leganés. Y si quieres ver todo lo que incluye el servicio, entra en reformas integrales.
Lo que yo haría esta semana
- Mira el cuadro eléctrico y busca la fecha del último boletín. Si no la encuentras o el piso tiene más de 30 años, cuenta con cambiar la instalación entera.
- Abre la llave de paso del agua y mira el material del tubo que sale de ella. Si es de plomo o galvanizado, eso ya es parte de la obra, no un extra.
- Dibuja en un papel, aunque sea a mano, cómo quieres que quede cada habitación. Sin eso, cualquier presupuesto que te den es provisional.
- Antes de pedir tres presupuestos, decide qué quieres tener terminado y qué puedes dejar para más adelante. No es lo mismo pedir precio de todo que de la mitad.
Fuentes
- Real Decreto 314/2006, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación · consultado el 5 de septiembre de 2026
- Código Técnico de la Edificación, documentos básicos en vigor · consultado el 5 de septiembre de 2026
- Ayuntamiento de Valdemoro, trámites de urbanismo y obras · consultado el 5 de septiembre de 2026
¿Cuánto cuesta tu reforma?
Vamos a tu casa, lo medimos y te damos el precio cerrado por escrito. Si te encaja, se firma. Si no, no has perdido nada.
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Preguntas frecuentes
Preguntas que nos hacen
Las que más salen cuando alguien está pidiendo presupuestos. Si te falta la tuya, pregúntala y te responde una persona.
Escríbenos¿Por qué dos pisos de 80 m² pueden costar cosas tan distintas si miden lo mismo?
Porque el metro cuadrado no dice nada de lo que hay dentro de las paredes. Un piso de los setenta suele tener tubería de plomo o instalación en aluminio, y hay que cambiarlas enteras. Un piso de 2010 ya se construyó con cobre y un cuadro que cumple la normativa de hoy, así que esa partida entera puede no hacer falta tocarla. La diferencia está ahí, no en el alicatado.
¿Necesito arquitecto para una reforma integral?
Solo si tocas un muro de carga o cambias algo estructural. Si es así, hace falta un proyecto técnico firmado y, según el caso, un refuerzo. Si te limitas a tabiques que no son de carga, con la declaración responsable basta, y esa gestión la hago yo.
¿Puedo seguir viviendo en casa mientras dura la obra?
No te lo recomiendo en una integral completa. Se corta el agua y la luz en distintas fases, hay polvo todos los días y el piso no es habitable de verdad hasta el final. Si es una reforma parcial, sí se puede organizar por fases para dejar alguna zona usable.
¿Qué pasa si al picar aparece algo que no estaba en el presupuesto?
Se para la obra en ese punto, te lo enseño y te digo lo que cuesta antes de tocarlo. No se ejecuta ni se cobra nada sin que lo apruebes tú. Que aparezca algo detrás de una pared no es raro en un piso de más de treinta años; que te lo cuenten a mitad de obra sin avisar, eso sí es un problema.
¿El precio sube si mi piso está en un edificio sin ascensor?
No. El acceso no sube el precio de la obra, pero sí puede alargar el plazo, porque subir material a mano a un tercero o un cuarto lleva más tiempo que con ascensor o montacargas. Esos días se cuentan en el plazo, nunca se suman al presupuesto.
¿La licencia va incluida en el precio por metro cuadrado?
La gestión sí, la tasa no. Yo tramito el papeleo con el ayuntamiento, pero la tasa municipal la paga el propietario de la vivienda. Si alguien te dice que la licencia va incluida en su precio, pregúntale si se refiere a la gestión o a la tasa, porque no es lo mismo.
¿Puedo hacer solo el baño y la cocina en vez de la reforma integral?
Sí, y en muchos pisos es justo lo que recomiendo. Si las instalaciones están bien y la distribución te funciona, cambiar solo esas dos estancias resuelve el problema real con una obra más corta y más barata. La integral compensa cuando falla más de una cosa a la vez, no por sistema.
¿Cómo sé si un presupuesto de veinte partidas está bien hecho?
Mirando tres cosas. Que cada partida esté separada, no metida en un total. Que ponga marca y modelo de lo que se instala. Y que diga qué pasa si aparece algo al picar, con su precio ya escrito. Si falta alguna de las tres, no es que el presupuesto esté mal, es que no lo puedes comparar con otro.
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